צוות INVESTWEEKענף הנדל"ן נהנה משיא של ביקושים בשנים האחרונות וישראלים רבים מתקשים לרכוש דירה כיוון שהמחירים כל הזמן רק במצב עליה. מי שרוצים לנסות ולמצוא דרך לחסוך בעלות הרכישה בוחרים לפעמים לרכוש "דירה על הנייר" במחיר מוזל משמעותית עוד לפני שהדירות יצאו למכירה לקהל הרחב כיוון שהקבלן טרם השיג את כל האישורים הנדרשים לבנייה או סיבות אחרות. הדבר מוביל לא פעם לטעויות שעולות ביוקר לרוכשים.
קנייה של דירה במחיר משתלם שהסיכוי שיעלה בצורה ניכרת תלוי לעתים בטיימינג של הרכישה. ככל שרוכשים את הדירה מוקדם יותר, יש סיכוי גבוה יותר לקבל תשואה טובה מהקניה שלכם לאורך השנים. המצב נכון בעיקר בשוק נדל"ן גואה כמו שיש בישראל כבר מעל עשר שנים ברציפות.
העלויות הגבוהות של דירות בכל רחבי הארץ הובילו לכך שישראלים בוחרים לעתים קניית דירה על הנייר, לפני שהיא בכלל יוצאת לשיווק לקהל הרחב. הסיבה לכך היא הרצון להקדים ככל שאפשר ברכישה ולהוזיל משמעותית את הדירה על ידי תשלום מוקדם יחסית לקבלן.
קניה שכזאת טומנת בחובה כמה סכנות שכדאי להיות מודעים להן לפני שחותמים על עסקה "יותר מדי טובה מכדי להיות אמיתית" עם קבלן כלשהו. כמו כן יש כמה חסרונות בסיסיים בכל עסקה שכזאת. כל מקרה לגופו ותמיד חובה לקבל ייעוץ מקדים אצל עורך דין בעת קניית דירה מקבלן.
חסרונות בקניית דירה על הנייר:
- המתנה ארוכה – על רכישת דירות יש את חוק המיסוי שבין השאר מקבע את הזמן הנדרש לפטור ממס שבח עד 18 חודשים מהזמן בו הדירה תוגדר "ראויה למגורים". כיוון שרוכשים דירה על הנייר, פרק הזמן שיידרש לכך הוא ארוך מהרגיל ועלול להימשך מספר שנים.
- חוסר וודאות – דירה שנמכרת על הנייר יכולה לעבור לא מעט שינויים ממה שהובטח או תואר בתחילה לקונה. ההליך התכנוני בזמן המכירה בד"כ עוד לא בסיומו ולכן ייתכנו שינויים שלא מתאימים והוא כבר "שרף" זמן יקר וכעת יכול לסגת מהעסקה או לקבל את השינויים כעובדה.
- הצמדה למדד – כמו כל דירה שקונים מקבלן, גם כאן בד"כ העלות היא צמודה למדד רק שפרק הזמן שמדובר עליו ארוך יחסית ולכן יש צפי לעלייה משמעותית בעלות הסופית של הדירה.
סכנות בקניה של דירה על הנייר:
- סירוב של הוועדה המקומית – דירות נמכרות על נייר פעמים רבות לפני שיש אישורים מתאימים מהוועדה המקומית. ייתכן ובכלל לא יהיו אישורים שנדרשים להקמת הפרויקט או שיהיו שינויים משמעותיים בין מה שהוצג לרוכשים ובין מה שאושר בפועל.
- יזמים\קבלנים שאינם ישרים – יש לא מעט יזמים שאינם הוגנים או אפילו נוכלים לכל דבר ועניין. קל יותר למכור דירה על הנייר מאשר דירה שכבר קיימת או בתהליכי בנייה מתקדמים. יש לברר היטב מול מי עושים את העסקה ומה הבטוחות שיש לכם מהם. בלי בטוחות ודאיות שיגנו על הכסף שלכם ועל ההתחייבויות מצד היזם, אין טעם לעשות את העסקה.
- בזבוז זמן יקר ערך – לא משנה אם הבעיה ביזם לא מנוסה, באי מתן אישור מהוועדה או בעיכובים מסיבות אחרות, אתם עלולים לבזבז זמן יקר מאוד בהמתנה לדירה שאולי תתעכב לאורך שנים או כלל לא תצא לפועל ובינתיים הכסף שלכם מאבד מערכו.
כל הסיבות הללו הם יותר מנורות אזהרה שמחייבות קבלת ייעוץ משפטי אצל עורך דין בעת קניית דירה – עורך דין יוכל להבטיח כי הדירה לא תשאר על הנייר אלא גם תועבר לידכם בעתיד.
המאמר נכתב בשיתוף עם עו"ד ארז בורג – עורך דין מקרקעין בחיפה אשר מעניק ליווי וייעוץ משפטי ללקוחות בחיפה והסביבה הקרובה. אם אתם מחפשים עורך דין מקרקעין בטירת הכרמל או עורך דין מקרקעין בקריות – ארז הוא הכתובת.